Eigenbedarfskündigung nur noch für Wohnraum

In einer neuen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof die Rechte des Mieters gestärkt.

Die Richter haben in dem Urteil vom 29.03.2017 (Aktz. VIII ZR 45/16) festgestellt, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nur dann ausgesprochen werden kann, wenn diese Räume auch zu Wohnzwecken genutzt werden sollen.

Bisher war es gängige Rechtsprechung, dass eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters auch dann begründet sein kann, wenn er Wohnraum kündigt und dort einer geschäftlichen Tätigkeit nachgeht. Es war somit zulässig, bisher als Wohnung genutzte Räume zu kündigen, um dort ein Büro einzurichten. Begründet werden konnte ein solcher Eigenbedarf z.B. damit, dass die Kinderbetreuung weiteren unmittelbar bei der Wohnung liegenden Bürobedarf notwendig macht.

Dieser bisherigen Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun einen Riegel vorgeschoben. In Zukunft gilt daher das Folgende:

Sofern der Vermieter die Wohnung nicht nur zu Wohnzwecken beziehen möchte, sondern dort zugleich eine geschäftliche Tätigkeit ausüben will (so genannte Mischnutzung) wird es in der Regel möglich sein, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen.

Denn hier ist es so, dass in der Wohnung auch ein persönlicher Lebensmittelpunkt des Vermieters geschaffen werden soll. Wird ihm dieses verwehrt, würde ihm ein beachtenswerter Nachteil entstehen.

In Fällen, in denen dahingehend der Vermieter oder eine weitere berechtigte Person die Räume ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, ergibt die Abwägung in der Regel ein anderes Ergebnis. Hier würde der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden.

In den entsprechenden Regelfällen wird in so einem Fall dann eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters nicht greifen können.

Maßgeblich ist bei alledem, dass es sich um Regelbeispiele handelt, ausschlaggebend aber der jeweilige Einzelfall ist. So kann es durchaus sein, dass trotz einer ausschließlichen gewerblichen Nutzung eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist; andersherum ist denkbar, dass bei einer Mischnutzung eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist. Jeweils sind die Gesamtumstände des Einzelfalls genau zu betrachten und juristisch zu bewerten. Insofern ist eine umfassende Beratung in den Fällen, in denen eine Eigenbedarfskündigung auch aus Gründen zur Geschäftsnutzung ausgesprochen wird, unumgänglich.