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Wohnungsgenossenschaft

Genossenschaften sind nach § 1 Abs. 1 S. 1 GenG Gesellschaften mit einer offenen Mitgliederstruktur, deren Zweck darauf gerichtet ist, den Erwerb oder die Wirtschaft ihrer Mitglieder oder deren soziale oder kulturelle Belange durch einen gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern. Regelmäßig liegt der Zweck von Wohnungsgenossenschaften vorrangig in der Förderung ihrer Mitglieder durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung. Das Rechtsverhältnis der Genossenschaft zu ihren Mitgliedern wird nach § 18 GenG verbandsrechtlich geprägt. Die Überlassung von Wohnraum im Rahmen der Mitgliedschaft in einer Genossenschaft oder durch die Genossenschaft gegenüber Nichtmitgliedern ist gesetzlich nicht ausgestaltet. Weder im BGB noch im GenG finden sich entsprechende Regelungen. Da zur Zeit der Mietrechtsreform dem Gesetzgeber die Problematik bekannt war, muss davon ausgegangen werden, dass eine spezialgesetzliche Regelung nicht gewollt ist. Bestimmungen, die Sonderregelungen beinhalteten, sind zwischenzeitlich nicht mehr in Kraft. Grundvoraussetzung für den Abschluss einer Vereinbarung über die Überlassung von Wohnraum ist nach dem Satzungszweck der Wohnungsgenossenschaft grundsätzlich, dass der zukünftige Nutzer der Wohnung Mitglied der Genossenschaft ist. Ausnahmen sind jedoch, wie die weiteren Ausführungen zeigen, denkbar und kommen in der Abwicklungspraxis des Öfteren vor. Daraus ergeben sich zahlreiche Probleme. Der Nutzer einer so genannten Genossenschaftswohnung schließt wegen der grundsätzlich vorausgesetzten Mitgliedschaft nicht zwingend einen Mietvertrag mit der Genossenschaft ab. Sein Anspruch auf Nutzungsüberlassung kann sich ausschließlich aus dem verbandrechtlichen Verhältnis ergeben. Ob dies der Fall ist, hängt in der Regel von der Ausgestaltung der Satzung und der darin begründeten unmittelbaren Ansprüche der Genossen ab. Durch die Mitgliedschaft in der Genossenschaft wird ihm vorbehaltlich der satzungsrechtlichen Vorgaben ermöglicht, eine solche Nutzung einer Wohnung vorzunehmen. Ist eine solche Konstellation gegeben, bedarf es für die Überlassung dieser Wohnung keines gesonderten Nutzungsvertrages. Es gilt für das Rechtsverhältnis über den Besitz und die Nutzung der Räume kein Mietrecht im Sinne der §§ 535 ff. BGB, sondern ausschließlich das GenG und die Vereinbarungen in der Satzung sowie diese möglicher Weise ausfüllenden Beschlüsse der Hauptversammlungen. Häufiger wird eine Gestaltung vorgenommen, dass zwar eine Mitgliedschaft in der Genossenschaft für die Überlassung einer Wohnung notwendig ist, aber zudem ein schuldrechtlicher Dauernutzungsvertrag über die Nutzung abgeschlossen werden muss. In diesem sind die einzelnen Modalitäten der Nutzung, des Gebrauchs und vor allem das Entgelt für die Überlassung geregelt. Wenn der Überlassung der Wohnung nur ein gesellschaftsrechtlich ausgerichtetes Grundverhältnis zwischen dem Gebäudeeigentümer und dem Nutzer vorliegt, wird vielfach versucht, unter anderem auch wegen der entgeltlichen Überlassung der Räume von mietrechtlichen Vorgaben auszugehen. Auf die Dauernutzungsverhältnisse zwischen der Wohnungsbaugenossenschaft und ihren Mitgliedern soll dann weitgehend das Mietrecht der §§ 535 ff. BGB anzuwenden sein. Diese Auffassung ist jedoch nicht gänzlich zutreffend. Denn die Eingliederung des Nutzers in das genossenschaftsrechtlich geprägte Mitgliedschaftsverhältnis kann und darf nicht unbeachtet bleiben. Diese Einschätzung wiederum hat zur Folge, dass nicht ausschließlich mietrechtliche Normen das Vertrags- und Nutzungsverhältnis ausgestalten können. Die verbandsrechtlichen Vorgaben müssen bei der Beurteilung beachtet werden.

 

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