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Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist die Beteiligung an einem Grundstück in der Form einer Bruchteilsgemeinschaft mit gleichzeitiger Zuweisung bestimmter Räume zur ausschließlichen Nutzung. Es handelt sich nicht um ein grundstückgleiches Recht. Dennoch sind durch die verschiedenen gesetzlichen Vorgaben ähnliche Rechtspositionen geschaffen. Die Wohnungseigentümer bilden eine auf das oder die Grundstücke bezogene Gemeinschaft, die für die Durchführung der Verwaltung mit einer eigenen Rechtsfähigkeit ausgestattet ist. Daher sind zwei Rechtskreis zu unterscheiden. Einmal der, der ausschließlich die Beteiligung an dem Grundstück, das sachenrechtliche Grundverhältnis, und einmal derjenige, der die Mitgliedschaft in dem Verband „Wohnungseigentümergemeinschaft“, das schuldrechtlich ausgestaltete Vertragsverhältnis, betrifft. In der Wohnungseigentümergemeinschaft werden Entscheidung in der Regel durch Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung als Verwaltungsorgan getroffen. Eine Beschlusskompetenz besteht jedoch nicht allumfassend, sondern nur in dem gesetzlich oder soweit möglich vertraglich eingeräumten Rahmen. Die Durchführung und Umsetzung der Verwaltung erfolgt durch einen Verwalter, für den eine Berufsausbildung zwar angeboten wird, jedoch nicht Voraussetzung ist. Als drittes Element der Verwaltung kann noch ein Verwaltungsbeirat bestellt werden. Während dieser bis auf die Rechnungsprüfung nahezu keine Rechte und Pflichten hat, können die dem Verwalter zustehenden Rechte nicht durch die Wohnungseigentümer entzogen werden. Das Innehaben von Wohnungseigentum ist nicht kostenfrei, so dass die Gemeinschaftsmitglieder regelmäßig Zahlungen an den Verband zur Deckung der Betriebs- und Instandhaltungs- sowie Verwaltungskosten und der Bildung einer angemessenen Rücklage leisten müssen. Darüber hat der Verwalter abzurechnen. Wie dies zu erfolgen hat, ist weitgehend umstritten. Fest steht nur, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ein eigenes Finanzwesen hat. Neben zahlreichen anderen Problemen der Verwaltung ist vor allem zu beachten, dass auch ein speziell ausgestaltetes Verfahren für wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeiten ausgestaltet wurde. Auch die Vereinbarung von Schiedsverfahren ist zulässig. Das wohnungseigentumsrechtliche Verfahren ist streng formalistisch ausgerichtet. Fristen, die nicht verlängerbar sind, müssen beachtet werden. Besonderheiten sind bei der Vollstreckung zu verzeichnen. Teilweise erfolgt durch Bestimmungen des Zwangsversteigerungsgesetzes eine Besserstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber anderen grundpfandrechtlich gesicherten Gläubigern.

 

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